截至2021年3月23日，通過投資獲得土耳其公民身份的規則發生了一些重大變化。這些變化絕大多數與房地產投資有關。因此，計劃在土耳其進行房地產投資以獲得土耳其公民身份的外國人在這些變化之后必須更加小心，因為它們對房地產投資申請的資格帶來了一些關鍵限制。換句話說，不幸的是，公民身份程序現在更加復雜。這就是為什么外國投資者現在比以往任何時候都更需要與法律專家合作，以順利完成他們的投資和公民身份申請。

　　最近的變化如下：

　　甚至在改變之前，已經不允許從外國人那里購買房地產。為獲得土耳其公民身份而進行投資的外國投資者必須從土耳其人那里購買房地產，這一規則仍然適用。但現在有一條額外的規則，規定也不允許從外國人的配偶和子女那里購買房地產。根據這項新規則的字面意思，與外國人結婚的土耳其人不可能將其房地產出售給尋求土耳其公民身份的外國投資者。此外，外國投資者現在必須檢查土耳其業主是否與外國人結婚，這對雙方來說都令人不安。

　　如果以這種方式理解，這項規則對自然出生的土耳其國民來說是一項極其嚴格的規則。正因為如此，我相信，立法者實際上對這項新規則有其他意義，必須以不同的方式解釋它。但是，我們尚不能對這一點有任何明確性。因此，我應該承認，這個新條款目前令人困惑。我們將很快能夠對此作出進一步的澄清。

　　如果外國人將房地產出售給土耳其人，然后由該土耳其人出售給新的外國投資者，則對于最后一個投資者來說這不是問題，他/她可以使用該房地產申請公民身份。但是，現在對這種可能性有一個新的和關鍵的限制：如果以前的外國人財產所有者(土耳其財產所有者之前的那個)與最終的外國人財產所有者(最后一個投資者)具有相同的國籍，那么最后一個投資者不能使用該房地產進行公民身份申請，即使他/她實際上從土耳其人那里購買了房地產。但要使此限制生效，還有額外的條件：以前的外國財產所有者與土耳其財產所有者之間的銷售必須在12.01.2017之后。如果第一次財產轉讓是在該日期之前，那么最后一個投資者將沒有任何問題。

　　讓我們舉個例子：

　　有一位埃及人(艾哈邁德)在伊斯坦布爾擁有一處房產。他于2017年1月15日將其出售給土耳其人/公司。然后在2021年6月，另一位埃及人(拉沙德)決定從現任土耳其業主那里購買該房地產。在這種情況下，拉沙德將無法通過該房地產申請公民身份。如果拉沙德不是埃及人，而是摩洛哥人，或者第一次銷售不是在15.01.2017，而是在11.01.2017;拉沙德將能夠將此財產用于公民身份目的。

　　如果外國投資者從土耳其公司購買房地產，該公司的合作伙伴中不應有投資者國籍的任何人。也就是說，投資者必須檢查他/她購買房地產的土耳其房地產公司最近的合伙結構。以前，這種限制僅適用于投資者，他/她的配偶或子女是合伙人的公司。現在，限制的范圍已經擴大。

　　讓我們舉個例子：

　　艾哈邁德(埃及人)從伊斯坦布爾的XXX有限公司購買了一套公寓。XXXLtd.公司有兩個合伙人：Selim(土耳其)和Rashad(埃及人)。然后，艾哈邁德將無法將此房地產用于公民身份申請，因為Rashad作為合作伙伴在公司內存在。

　　也許最重要的變化是，曾經被用作公民身份申請的合格投資的房地產不能再次用于另一個公民身份申請。然而，如果該房地產的一部分僅用于公民身份目的，則該份額將不再符合資格，但其他股份將有資格。

　　還有另一個敏感而模糊的規則可能會給外國投資者帶來一些風險：如果在3年的封鎖期到期后，用于公民身份申請的房地產再次出售給前業主，那么土耳其公民辦公室可以對該銷售進行調查，以了解雙方之間是否存在預先安排的欺詐性銷售。如果土耳其當局得出結論認為這筆交易是預先安排的和欺詐性的，那么他們可以追溯性地取消公民身份。

　　我個人批評這一新規則。首先，法律授予外國投資者3年后出售房地產的權利。因此，房地產是否出售給以前的所有者或其他人并不重要。其次，該規則沒有提供任何進一步的細節。我們無法知道這項調查將如何進行，以及當局將根據何種標準得出結論，存在欺詐性銷售。該規則目前的措辭違背了"制裁的合法性"這一基本原則。我希望將來能更清楚地了解這一限制。目前，對于獲得土耳其公民身份且3年期限已滿的外國投資者來說，最安全的選擇是不將其房地產出售給以前的所有者。

　　眾所周知，初步房地產銷售合同被視為土耳其公民申請的合格投資。此類合同是為在建的房地產項目簽訂的，這些項目尚不受銷售合同的約束。如果初步房地產銷售合同已用于公民身份目的，并且如果房地產項目直到3年的封鎖期到期才完成，那么投資者可以將他/她的合同出售(轉讓)給第三方(另一個投資者)。它通常不會損害外國投資者完成的公民身份程序。但新的限制改變了這種情況。如果發生此類交易，土耳其公民辦公室可以對該轉讓進行調查，以了解雙方之間是否存在預先安排的欺詐性轉讓。如果土耳其當局得出結論，初步房地產銷售合同的轉讓是預先安排的和欺詐性的，那么他們可以追溯性地取消公民身份。

　　我對數字6中解釋的限制的所有批評者也對數字7有效。

　　在出售房地產期間，外國投資者必須聲明沒有提交不正確和作弊的文件，如果有的話，他/她將承擔所有責任。實際上，即使沒有這樣的聲明，土耳其當局也有法律依據，可以在提交任何不正確或作弊的文件的情況下取消授予外國人的土耳其公民身份。但是，由于實施了這種聲明，土耳其當局提供了投資者一般責任的第一手證據。對此，外國投資者尤其要避免操縱房地產價格評估報告。

　　最后，我應該承認，新的變化給外國投資者及其律師帶來了巨大的額外負擔。隨著新的變化，通過房地產投資程序獲得土耳其公民身份需要更多的盡職調查工作。此外，一些新規則可能會受到批評，因為它們具有不必要的限制性和模糊性。這些規則造成的不確定性將使外國投資者和律師筋疲力盡，直到事情變得更加清晰。這就是為什么外國投資者與該領域的合格法律專家合作會更安全。他們的法律部門應首先對預期的投資進行認真的初步研究，然后確認其是否符合法律要求。